Geerbte Wohnung verkaufen, was kommt auf mich zu?

Vor allem anderen: Annehmen oder ausschlagen?

Bevor irgendetwas anderes geschieht (bevor Sie an Erbschein, Bewertung oder Verkauf denken), müssen Sie eine Entscheidung treffen, die viele Erben unterschätzen: nehmen Sie das Erbe an oder schlagen Sie es aus?

Diese Frage stellt sich nicht nur dann, wenn die Immobilie überschuldet ist. Sie stellt sich auch, wenn Sie vom verstorbenen Familienmitglied ein Konflikt-Erbe übernehmen: Mietschulden, Steuerlasten, Auseinandersetzungen mit anderen Erben, die Sie nicht führen wollen. Mit der Annahme übernehmen Sie alles. Mit der Ausschlagung verzichten Sie auf alles.

Die wichtigste Information dazu sind die Fristen. Sie haben sechs Wochen Zeit, um das Erbe auszuschlagen, gerechnet ab dem Moment, in dem Sie vom Erbfall und von Ihrer Berufung als Erbe erfahren haben. Sechs Monate sind es, wenn Sie im Ausland leben oder der Verstorbene zuletzt im Ausland gelebt hat. Verstreichen diese Fristen, gilt das Erbe automatisch als angenommen, auch wenn Sie nie aktiv ja gesagt haben.

Die Ausschlagung müssen Sie persönlich beim Nachlassgericht erklären, schriftlich und öffentlich beglaubigt. Wer ausschlägt, ist daran in aller Regel gebunden.

Wenn die finanzielle Situation des Verstorbenen unklar ist (Schulden, Hypotheken, offene Forderungen), sprechen Sie früh mit einem Erbrechtsanwalt. Eine Annahme aus Pietät kann teuer werden. Eine Ausschlagung aus Vorsicht kann ein Vermögen aufgeben, das Sie nicht kannten.

Die erste Phase: Bevor Sie überhaupt verkaufen können

In den Wochen nach einem Todesfall passieren mehrere Dinge gleichzeitig, die nichts mit dem Verkauf zu tun haben. Und doch alles. Die Trauerfeier. Die Bank. Die Versicherungen. Das Auto abmelden. Der Briefkasten quillt über. Irgendwann taucht die Frage „und was wird aus der Wohnung?“ auf, oft am Rand eines Telefonats, und wird dann erstmal vertagt.

Bevor Sie die Wohnung verkaufen können, müssen drei rechtliche Dinge geklärt sein. Erstens: Sie brauchen einen Erbschein vom Nachlassgericht oder, wenn vorhanden, ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Beides dient demselben Zweck: dem Nachweis, dass Sie tatsächlich Erbe sind.

Zweitens: Mit diesem Nachweis lassen Sie das Grundbuch berichtigen. Bisher steht dort der Verstorbene als Eigentümer; Sie tauschen ihn gegen sich aus. Die Grundbuchberichtigung muss nicht zwingend vor dem Verkauf abgeschlossen sein, sie kann parallel zum Notartermin laufen, wenn Ihre Erbenstellung durch Erbschein oder notarielles Testament nachgewiesen ist. Der Notar koordiniert das in der Praxis. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung übrigens gebührenfrei, danach kostet sie. Ein guter Grund, das nicht ewig liegen zu lassen.

Drittens: Falls Sie nicht alleiniger Erbe sind, sondern Teil einer Erbengemeinschaft, müssen Sie sich mit den anderen Erben auf das gemeinsame Vorgehen einigen. Dazu gleich mehr.

Die Steuerklammer

Während die rechtlichen Voraussetzungen geklärt werden, lohnt es sich, gleich auch zwei steuerliche Punkte zu sortieren. Sie werden fast immer falsch verstanden.

Erstens: die Erbschaftsteuer. Sie wird mit dem Erbfall fällig, nicht mit dem Verkauf. Für nahe Angehörige sind die Freibeträge hoch: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel. Liegt der Immobilienwert darunter, fällt oft keine Steuer an. Gerade in Freiburg liegen die Werte aber häufig darüber, und ob und wie viel dann anfällt, hängt von der Bewertung und Ihren persönlichen Verhältnissen ab. Das gehört in jedem Fall in die Hand eines Steuerberaters.

Zweitens: die Spekulationsfrist. Hier hält sich ein verbreiteter Irrtum: Viele Erben denken, sie müssten nach dem Erbfall zehn Jahre warten. Das stimmt nicht. Sie übernehmen die Frist des Erblassers. Hat Ihre Mutter die Wohnung 1995 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen, und Sie können jederzeit steuerfrei verkaufen. Wurde die Wohnung dagegen erst vor wenigen Jahren gekauft, kann beim Verkauf innerhalb der zehn Jahre ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Wie hoch, rechnet Ihnen der Steuerberater aus.

Eine wichtige Ausnahme: Wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, kann die Spekulationssteuer auch innerhalb der zehn Jahre entfallen. Ob das in Ihrem Fall greift, hängt davon ab, wer genau wann gewohnt hat. Gerade bei geerbten Immobilien ist die Zurechnung der Nutzung nicht immer eindeutig, deshalb gehört dieser Punkt vor dem Verkauf steuerlich geprüft.

Beides ist Anwalts- und Steuerberater-Stoff. Ich nenne es hier, weil es regelmäßig zu Verzögerungen oder falschen Entscheidungen führt, aber für die konkrete Anwendung auf Ihren Fall brauchen Sie eine fachliche Beratung.

Die zweite Phase: Die Wohnung ausräumen

Hier beginnt der Teil, vor dem viele Menschen Wochen oder Monate zurückschrecken. Die Wohnung der Eltern ist nicht leer. Sie ist voll mit Möbeln, Briefen, Fotoalben, Geschirr, Kleidung, Akten, Krimskrams, Erinnerungen. Was tun mit dem Esstisch, an dem Sie als Kind Hausaufgaben gemacht haben? Was mit dem Aktenordner „Privat 1987“? Was mit dem Stoß Briefe, den Sie eigentlich nicht lesen wollen, aber auch nicht wegwerfen können?

Diese Phase wird systematisch unterschätzt. Selbst eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung braucht zwei bis vier volle Wochenenden, wenn sie sorgfältig durchgegangen wird, und das mit emotionaler Erschöpfung als Begleiter. Wer hier zu schnell macht, bereut es später. Wer hier zu langsam macht, blockiert den Verkauf.

Ein Tipp, der in der Praxis funktioniert: Trennen Sie diese Phase in zwei Schritte. Erst das Wichtige sichern: Dokumente, Fotos, persönliche Erinnerungsstücke. Dann erst entscheiden, was mit dem Rest passiert. Nicht andersherum. Wer mit dem Möbel-Aussortieren beginnt, übersieht zwischen Sofa und Schrank manchmal Briefe, die niemand mehr liest, weil sie in einer Schublade lagen, die mit dem Möbel mitging.

Die dritte Phase: Bewertung und Verkauf

Erst jetzt kommt der eigentliche Verkauf in Sichtweite. Auch hier gibt es Besonderheiten, die ein Standardverkauf nicht hat.

Die Bewertung einer geerbten Immobilie hat oft zwei Adressaten: den Markt, der zeigt, wofür sich die Wohnung verkaufen lässt, und das Finanzamt, das einen Wert für die Erbschaftsteuer ansetzt. Beide können auseinandergehen. Setzt das Finanzamt zu hoch an und wird die Wohnung kurz darauf für weniger verkauft, kann der erzielte Preis ein wichtiger Nachweis für den tatsächlichen Wert sein. Auch hier zahlt sich Tempo aus.

Die Vermarktung einer geerbten Wohnung ist oft sensibler als ein normaler Verkauf. Manche Erben wollen, dass nicht jeder im Stadtteil erfährt, dass die Wohnung leer steht und ausgeräumt wird. Manche wollen keine Schaufenster-Plakate, keine offenen Besichtigungen, keine Inserate mit der genauen Adresse. Das ist alles möglich, aber es muss am Anfang klar sein, weil es die Vermarktungsstrategie verändert.

Die Übergabe an den Käufer schließt das Kapitel ab.

Wenn Sie nicht alleiniger Erbe sind: die Erbengemeinschaft

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen erben, typischerweise zwei oder drei Geschwister, manchmal auch eine Generationskonstellation aus Kindern und Enkeln. Rechtlich gehört die Immobilie dann allen gemeinsam, nicht jedem zu einem Teil. Das hat Konsequenzen, die viele Erben unterschätzen:

Für einen Verkauf gilt Einstimmigkeit. Verkauf, Bewertung, Maklerwahl, Angebotspreis, Annahme eines Kaufgebots, alles braucht das Ja aller Erben. Stimmt ein Erbe nicht zu, blockiert er den ganzen Verkaufsprozess. Bei laufenden Verwaltungsmaßnahmen (Reparaturen, kleinere Entscheidungen) gibt es differenzierte Regeln nach Mehrheitsanteilen. Aber für die Kernfrage „Verkaufen wir oder nicht? Und zu welchem Preis?“ muss jeder Erbe zustimmen.

Das ist die rechtliche Seite. Die emotionale Seite ist anders. In einer Erbengemeinschaft treffen plötzlich Geschwister wieder aufeinander, die seit Jahren nur noch zu Geburtstagen telefoniert haben. Manchmal werden alte Konstellationen aktiviert, von denen alle dachten, sie wären lange erledigt. Das Lieblingskind. Das schwarze Schaf. Wer hat sich um die Eltern gekümmert. Wer hat damals geheiratet, ohne zu fragen. Wer hat das Geld vom Vater geliehen und nicht zurückgegeben.

In schwierigen Erbengemeinschaften wird die Wohnung zur Bühne, auf der dreißig Jahre Familiengeschichte aufgeführt werden. Und der Makler, der dazwischenkommt, wird oft zum Adressaten von Bemerkungen, die eigentlich an den Bruder oder die Schwester gerichtet sind.

Mein Rat: Wenn die Erbengemeinschaft bereits beim ersten Termin schwierig erscheint, ziehen Sie früh einen Mediator hinzu, oder einen Anwalt, der auf Erbrecht spezialisiert ist. Es gibt Konflikte, die ein Makler nicht moderieren kann und auch nicht moderieren sollte.

Eine Geschichte aus Emmendingen

Vor einiger Zeit habe ich eine Familie in Emmendingen begleitet. Großes Haus, drei Generationen verbunden: der verstorbene Vater, die Tochter, der Enkel. Beim ersten Treffen sagte die Tochter mir einen Satz, der mir geblieben ist: „Mein Vater war ein Patriarch.“ Sie meinte damit nicht nur eine Charaktereigenschaft, sondern eine Lebensregel: Er entschied, alle anderen folgten.

Die Geschichte war nach seinem Tod nicht zu Ende. Es gab Schulden auf dem Haus, die niemand mehr tilgen konnte. Es gab unterschiedliche Vorstellungen, was mit dem Geld aus einem möglichen Verkauf geschehen sollte, und es gab alte Verletzungen, die mit dem rationalen Teil der Frage nichts zu tun hatten. Im ersten Einzelgespräch mit der Tochter, 58 Jahre, kamen diese Verletzungen zur Sprache, die ich gar nicht hören musste, um zu verstehen, was im Raum war. Der Enkel, 23, Student, hatte eine andere Sorge: Er wollte nicht mit Schulden in sein Leben starten.

Wir haben uns auf einen Fahrplan geeinigt. Erst die rechtlichen Voraussetzungen sauber vorbereiten: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, weil das Haus aufgeteilt werden sollte. Dann die Bewertung. Dann der Verkauf. Bis zum Verkaufsstart waren Vorlaufkosten nötig: für Architekt, Notar, Behörden, Energieausweis. Die Tochter hat dafür einen Kredit aufgenommen.

Was ich an diesem Fall gelernt habe: Selbst dann, wenn ein Plan einmal steht und alle Beteiligten ihn ausgesprochen tragen, kommen die Emotionen immer wieder hoch. Das ist so klar wie das Amen in der Kirche. Meine Aufgabe ist es nicht, sie zu vermeiden. Es ist, den Plan trotzdem einen Schritt nach dem anderen umzusetzen, wenn alle gerade durchatmen müssen.

Wo meine Arbeit endet

In einem Erbschaftsfall sind oft mehrere Berufsgruppen unterwegs, und ihre Aufgaben sollten sich nicht überschneiden. Mit der Zeit habe ich gelernt, früher zu sagen, wo meine Arbeit endet.

Was zu mir gehört: die fundierte Bewertung der Immobilie, mit Berücksichtigung der besonderen Situation. Eine Vermarktungsstrategie, die diskret ist, wenn das gewünscht ist. Die Begleitung durch alle Phasen: von der ersten Begehung der vollen Wohnung bis zur Übergabe an den Käufer. Die Moderation in einer Erbengemeinschaft, solange die Konstellation moderierbar ist. Die Begleitung beim Notar.

Was nicht zu mir gehört: erbrechtliche Beratung, dafür braucht es einen Anwalt. Steuerliche Berechnungen für Ihren konkreten Fall, dafür einen Steuerberater. Mediation bei festgefahrenen Erbenkonflikten, dafür einen Mediator. Den emotionalen Abschied von der Wohnung Ihrer Eltern. Den können nur Sie selbst leisten, in Ihrem Tempo.

Was bleibt

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist mehr als ein Auftrag. Es ist ein Übergang: rechtlich, finanziell, oft auch persönlich. Wer das anerkennt und sich Zeit für jede der drei Phasen nimmt, kommt am Ende besser an. Wer es als logistischen Vorgang behandelt, übersieht das Wichtigste.

Wenn Sie möchten, sprechen wir.