Freiburg ist kein gewöhnlicher Markt.
Wer hier lebt, kennt die Gründe. Die Stadt wächst, bleibt gefragt - und Immobilien sind seit Jahren begehrt. Auch nach dem Rückgang in den Jahren 2023 und 2024 findet man Käufer.
Aber etwas hat sich verändert: Kaufentscheidungen fallen heute langsamer. Überlegter. Kritischer. Es geht nicht mehr nur um Lage, sondern um das Gesamtbild.
Auf dieser Seite finden Sie Orientierungswerte für alle 28 Stadtteile. Ein Einstieg, bevor wir über Ihre Immobilie konkret werden.
Die wichtigsten Zahlen auf einen Blick
Jeder Stadtteil hat seinen eigenen Preis.
Und seine eigene Geschichte.
Wählen Sie in der Karte den Stadtteil, der Sie interessiert. Rechts erscheint eine Kachel mit den aktuellen Durchschnittspreisen und einer kurzen Einordnung. Die Farben zeigen das Preisniveau der Wohnungen - von dunkelblau (unter 4.000 €/m²) bis kräftig orange (über 5.400 €/m²).
Stadtteilgrenzen Freiburg · © OpenStreetMap-Mitwirkende
Wiehre
Jugendstilvillen · Lorettoberg · Familien
Die Wiehre gehört zu den Stadtteilen, in denen selbst renovierungsbedürftige Altbauwohnungen selten lange am Markt bleiben.
Die Wiehre liegt ideal zwischen Schwarzwald und Altstadt. Seit Generationen eine der begehrtesten Lagen Freiburgs. Familien lieben die Schulen, das Grün, die kurzen Wege. Die Wiehre gliedert sich intern in Mittel-, Ober- und Unterwiehre. Die Preise sind auf hohem Niveau stabil.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Der Durchschnittspreis ist ein Anhaltspunkt. Für Ihre konkrete Lage, Ihr Baujahr, Ihren Zustand zählt ein persönlicher Blick.
Marktwert besprechenAlle 28 Stadtteile als Tabelle
Seitlich wischen, um alle Preise zu sehen.
| Stadtteil | Wohnung (ETW) · €/m² | Haus · Korridor · €/m² |
|---|---|---|
| Altstadt | 6.127 | 4.300-6.200 |
| Betzenhausen | 4.638 | 4.600-6.750 |
| Brühl | 5.039 | 4.300-6.200 |
| Ebnet | 5.103 | 4.750-6.650 |
| Günterstal | 4.931 | 3.350-7.850 |
| Haslach | 4.644 | 3.950-5.750 |
| Herdern | 5.846 | 5.050-9.450 |
| Hochdorf | 3.805 | 3.800-5.050 |
| Kappel | 4.512 | 3.250-6.400 |
| Landwasser | 3.532 | 3.850-5.650 |
| Lehen | 5.262 | 3.850-6.200 |
| Littenweiler | 4.747 | 4.950-7.400 |
| Mooswald | 5.604 | 4.500-6.050 |
| Mundenhof | 5.039 | 4.850-6.100 |
| Munzingen | 3.619 | 3.600-4.750 |
| Neuburg | 5.892 | 4.600-8.550 |
| Oberau | 4.897 | 4.950-7.650 |
| Opfingen | 3.739 | 3.700-6.050 |
| Rieselfeld | 5.404 | 4.600-6.750 |
| St. Georgen | 4.327 | 4.400-6.550 |
| Stühlinger | 4.959 | 4.400-5.850 |
| Tiengen | 3.215 | 3.950-6.100 |
| Vauban | 5.800 | 5.300-6.950 |
| Waldsee | 5.224 | 5.500-7.650 |
| Waltershofen | 3.700 | 4.050-5.200 |
| Weingarten | 3.753 | 3.950-6.050 |
| Wiehre | 5.448 | 5.150-8.000 |
| Zähringen | 4.385 | 5.050-7.850 |
„Die Karte ist ein Kompass, kein exakter Wert.“
Sie haben jetzt eine erste Orientierung.
Was Ihre Immobilie konkret wert ist, sage ich, wenn wir bei Ihnen am Tisch sitzen.
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Wie sich der Freiburger Markt entwickelt hat
Freiburg hat in den letzten Jahren drei Phasen durchlaufen - einen Höhepunkt 2022, einen Rückgang bis 2024 und eine vorsichtige Stabilisierung seit 2025.
Nullzinsphase, geringes Angebot und Kapitalanleger treiben die Preise auf Rekordwerte. 2022 liegt der Quadratmeter Wohnung im Durchschnitt bei rund 5.242 €.
Die EZB-Zinswende verteuert Baufinanzierungen deutlich. Kaufinteressenten werden vorsichtiger, Angebote bleiben länger am Markt, Verhandlungsspielräume wachsen. Die Preise geben nach - je nach Lage spürbar, in gefragten Vierteln moderat.
Die Zinsen haben sich eingependelt, das Neubauangebot bleibt knapp, die Nachfrage zieht wieder an. In gefragten Lagen wie Wiehre, Herdern, Vauban und Haslach sind die Preise stabil bis leicht steigend. Das 2022er-Hoch ist allerdings noch nicht wieder erreicht.
Was in den nächsten Jahren zählt
Freiburg wächst weiter. Die Stadt prognostiziert für die nächsten Jahre steigende Einwohnerzahlen, der Wohnungsbedarf bleibt hoch - gebaut wird deutlich weniger, als jährlich gebraucht würde. Diese Lücke sichert die Nachfrage langfristig.
Der Markt funktioniert also. Er verlangt aber Kenntnis der Details: Die Unterschiede zwischen Lagen, Baujahren und Zuständen sind erheblich, und den einen richtigen Preis gibt es nicht. Wer heute erfolgreich verkaufen will, braucht eine präzise Werteinschätzung, professionelle Vermarktung und ein Gefühl für das richtige Timing.
Wie diese Werte zustande kommen
Direkt aus dem Gutachterausschuss
Die Wohnungspreise stammen aus dem Marktbericht 2025 des Gutachterausschusses der Stadt Freiburg. Es handelt sich um beurkundete Wiederverkäufe - also tatsächlich gezahlte Kaufpreise, keine Angebotspreise und keine Schätzungen. Pro Stadtteil wird der Durchschnittswert über alle Verkäufe 2025 ausgewiesen.
Den vollständigen Bericht können Sie direkt beim Gutachterausschuss bestellen: www.freiburg.de/immobilienmarktbericht (rund 100 Seiten, gegen Gebühr).
Zwei Quellen, kombiniert mit Erfahrung
Bei Häusern wird's komplizierter, weil keine zwei Häuser gleich sind.
Für Häuser veröffentlicht der Gutachterausschuss der Stadt Freiburg keine Stadtteilwerte, sondern nur Durchschnittswerte nach Haustyp - Reihenhaus 5.320 €/m², freistehend 5.740 €/m², Villenlage 7.390 €/m² (Bestand, 2025). Diese Werte bilden den groben Rahmen.
Für die Stadtteilkorridore habe ich zusätzlich die ImmoScout24-Angebotspreise des zweiten Quartals 2026 herangezogen und sie mit meiner Maklererfahrung abgeglichen. Bei den meisten Verkäufen liegt der erzielte Preis erfahrungsgemäß rund zehn Prozent unter dem ursprünglich aufgerufenen Angebotspreis - bei einzelnen Häusern, gerade in gefragten Lagen, kann er auch näher am Angebot oder sogar darüber liegen.
Für Häuser existieren in Freiburg keine amtlichen Stadtteil-Durchschnittswerte. Die hier dargestellten Korridore sind deshalb keine statistischen Marktwerte, sondern persönliche Orientierungsbereiche. Sie ersetzen keine individuelle Wertermittlung.
Was Eigentümer oft wissen möchten
Die Preise geben eine gute Orientierung, sind aber kein tagesaktuelles Abbild des Marktes. Immobilienpreise verändern sich laufend - die Werte zeigen vor allem, wo ein Stadtteil ungefähr steht.
Dazu kommt: Jede Wohnung, jedes Haus ist anders. Lage im Detail, Zustand, Grundriss oder Ausstattung können den Preis deutlich nach oben oder unten verschieben, selbst innerhalb einer Straße. Die Karte ist ein Kompass, kein exakter Wert. Für eine belastbare Einschätzung Ihrer Immobilie brauchen Sie einen persönlichen Blick.
Eine größere, als die meisten denken. Immobilien mit schlechter Energieeffizienz werden heute kritischer bewertet, weil Käufer die künftigen Kosten direkt mitrechnen. Umgekehrt profitieren sanierte Objekte klar.
Der Energieausweis ist längst kein Nebenthema mehr, sondern ein echter Preisfaktor - und wird es bleiben.
Weil zu wenige Verkäufe stattfinden oder die Objekte zu unterschiedlich sind. Ein Durchschnittswert wäre in solchen Fällen nicht belastbar. Lieber gar keinen Wert zeigen, als einen falschen Eindruck vermitteln.
Für eine konkrete Einschätzung Ihrer Immobilie in einem solchen Stadtteil sprechen Sie mich gerne direkt an.
Die Wohnungspreise auf dieser Seite stammen aus den Verkaufsdaten des Gutachterausschusses der Stadt Freiburg für das Jahr 2025 - also aus tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht aus Angebotspreisen. Für Häuser veröffentlicht der Gutachterausschuss keine amtlichen Stadtteil-Durchschnittswerte; hier kombiniere ich die gesamtstädtischen Durchschnittswerte mit aktuellen Angebotsdaten und meiner Markterfahrung. Die Methodik wird weiter oben näher erklärt.
Damit sind die Werte belastbar und nachvollziehbar. Was sie nicht abbilden können, ist die individuelle Beschaffenheit Ihrer Immobilie - Lage im Detail, Zustand, Ausstattung. Dafür braucht es einen persönlichen Blick.
Vor allem wegen der stark gestiegenen Zinsen. Finanzierungen wurden teurer, viele Käufer konnten oder wollten sich Immobilien nicht mehr leisten. Dazu kamen Unsicherheit, Inflation und steigende Kosten. Die Nachfrage bremste - und damit auch die Preise.
Seit 2025 sehen wir eine Stabilisierung, aber kein Zurück zu den Höchstständen von 2022.
Immer das Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Die Lage spielt nach wie vor die größte Rolle, aber Zustand, Energieeffizienz, Angebot und Nachfrage sowie die konkreten Eigenschaften des Objekts entscheiden genauso mit. Der Preis ist nie nur eine Zahl aus einer Karte - er entsteht aus Markt und Immobilie selbst.
Genau hier beginnt meine Arbeit: Ihre Immobilie realistisch einschätzen und so positionieren, dass der richtige Käufer zum richtigen Preis kommt.
Nichts. Das Erstgespräch und die persönliche Wertermittlung Ihrer Immobilie sind für Sie selbstverständlich kostenfrei. Sie gehen keine Verpflichtung ein.
Wenn Sie danach mit mir gemeinsam verkaufen möchten, sprechen wir in Ruhe über die weiteren Schritte. Wenn nicht, haben Sie trotzdem eine fundierte Einschätzung - und ich freue mich, wenn Sie mich weiterempfehlen.
Der Mietspiegel und der Markt
Bei der Vermietung in Freiburg sind zwei Größen relevant: der qualifizierte Mietspiegel als rechtliche Grundlage und das, was am Markt für vergleichbare Wohnungen aufgerufen wird. Beides spielt zusammen - und beides sollte man kennen, bevor man eine Miete festlegt.
Der Mietspiegel - die rechtliche Grundlage
Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Freiburg gilt vom 01.01.2025 bis 31.12.2026 und ist die maßgebliche Quelle für die ortsübliche Vergleichsmiete - auch bei Neuvermietung. In Gebieten mit Mietpreisbremse, zu denen Freiburg gehört, darf die Neuvertragsmiete in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Es gibt Ausnahmen - etwa bei Neubau-Erstvermietung oder umfassend modernisierten Wohnungen. Für Ihre konkrete Wohnung schaue ich mir das im Einzelfall an.
Den offiziellen Online-Rechner stellt die Stadt kostenfrei zur Verfügung: www.freiburg.de/mietspiegel.
Was der Markt aufruft
Aus meiner Maklerpraxis: Angebotsmieten liegen in Freiburg bei Neuvermietung aktuell zwischen rund 13 und 18 €/m², in Spitzenlagen auch bis 25 €/m². Diese Mietpreise unterscheiden sich teils deutlich je nach Lage und Objektqualität.
Für eine rechtssichere Vermietung empfiehlt sich stets eine individuelle Prüfung auf Grundlage des aktuellen Mietspiegels sowie der geltenden gesetzlichen Regelungen.
Eine sorgfältige Mietpreisermittlung schafft Transparenz und reduziert spätere Unklarheiten zwischen Vermieter und Mieter.
Sie wollen vermieten und wissen, welche Miete für Ihre Wohnung passt? Ich berechne Ihnen die ortsübliche Vergleichsmiete, dokumentiere die relevanten Merkmale und gebe Ihnen eine ehrliche Einschätzung, was sich am Markt erzielen lässt.
Heute den Wert kennen.
Morgen entscheiden.
Eine Karte zeigt, wo ein Stadtteil steht. Eine Bewertung zeigt, wo Ihre Immobilie steht. Ich nehme mir die Zeit, beides zusammenzubringen - ruhig, klar, nachvollziehbar.
Wenn Sie möchten, sprechen wir