Bewertung, Einschätzung oder Gutachten? Was ist denn nun richtig für meine Wohnung?

I. Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren fragt: Was würde es heute kosten, dieses Gebäude noch einmal zu bauen? Der Sachverständige rechnet die Herstellungskosten für Bausubstanz und Außenanlagen zusammen, zieht die Alterswertminderung ab und addiert den Bodenwert. Das Ergebnis ist eine reine Substanzbetrachtung.

Angewendet wird es überwiegend bei Objekten, die nicht regelmäßig vermietet werden und für die sich auch keine direkt vergleichbaren Verkaufsfälle finden lassen, also typischerweise bei freistehenden Einfamilienhäusern in individuellen Lagen, bei Doppelhaushälften oder bei besonderen Immobilien wie umgebauten Mühlen oder Hofstellen.

Die Schwäche des Verfahrens: Es zeigt, was die Substanz wert ist, nicht unbedingt, was ein Käufer dafür bezahlen würde. Auf einem überhitzten Markt liegt der erzielte Preis oft deutlich über dem Sachwert. Auf einem schwachen Markt darunter.

II. Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren fragt: Wie viel wirft diese Immobilie ab, und was ist diese Ertragsfähigkeit wert? Die Mieteinnahmen werden um Bewirtschaftungskosten bereinigt und mit einem Liegenschaftszins kapitalisiert. Heraus kommt der Wert, den ein rationaler Anleger für genau diesen Mietstrom zu zahlen bereit wäre.

Angewendet wird es überwiegend bei Mehrfamilienhäusern, bei vermieteten Eigentumswohnungen, bei Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Objekten, also überall dort, wo der Investor über den Preis entscheidet, nicht der Eigennutzer.

Die Schwäche: Das Verfahren ist nur so gut wie die unterstellte Miete. Wer eine Wohnung lange unter Marktniveau vermietet hat, bekommt im Ertragswert einen niedrigeren Wert ausgewiesen, als die Substanz tatsächlich rechtfertigen würde.

III. Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren fragt: Was haben ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage zuletzt erzielt? Der Sachverständige nimmt tatsächliche Verkaufsfälle der jüngeren Vergangenheit und passt sie an die Eigenheiten des zu bewertenden Objekts an.

Angewendet wird es überwiegend bei Eigentumswohnungen, bei Reihenhäusern in homogenen Neubaugebieten und bei unbebauten Grundstücken, überall dort, wo es genügend vergleichbare Verkaufsfälle gibt. In Freiburg ist es das wichtigste der drei Verfahren, weil viele Objekte sich in Lage und Bauart ähneln.

Die Schwäche: Wenn vergleichbare Verkäufe fehlen (etwa bei sehr individuellen Liebhaberobjekten oder in seltenen Lagen), verliert das Verfahren seine Tragfähigkeit.

Das Endergebnis dieser drei Verfahren ist der Verkehrswert, die Zahl, die am Ende eines Gutachtens steht, gestützt auf eines oder mehrere dieser Verfahren. Wenn jemand sagt „ich brauche den Verkehrswert“, meint er meist: „ich brauche ein Gutachten, das vor Gericht oder vor dem Finanzamt Bestand hat.“ Das erstellt ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder ein nach DIN-Norm zertifizierter Sachverständiger. Übliche Kosten: ca. 2.500 bis 5.000 Euro, je nach Aufwand und Immobilie.

Wann ein Verkehrswertgutachten wirklich notwendig oder sinnvoll ist: bei Erbstreitigkeiten, bei Scheidungen mit gerichtlicher Auseinandersetzung, bei Schenkungen mit steuerlichen Implikationen, bei Zwangsversteigerungen, und immer dann, wenn ein offizieller Nachweis gegenüber Finanzamt, Gericht oder Bank benötigt wird. In allen anderen Fällen ist es teuer und meist nicht erforderlich. Wichtig zu wissen: Ein Gutachten dokumentiert einen Wert, es macht ihn nicht. Wer es bestellt in der Hoffnung, damit einen höheren Verkaufspreis durchsetzen zu können, missversteht sein Wesen. Und noch eine Wahrheit gehört dazu: Der Verkehrswert ist nicht immer der tatsächlich erzielte Verkaufspreis. Der Verkehrswert beschreibt einen sachverständig ermittelten Wert, der konkrete Verkauf an einen konkreten Käufer kann darüber oder darunter liegen.

Die Online-Schnelleinschätzung

Wer einfach eine erste Orientierung sucht, ohne konkreten Anlass, kann auf Online-Bewertungen zurückgreifen. Sie funktionieren über Algorithmen, die anhand weniger Eingaben (Adresse, Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Zustand in groben Kategorien) einen Wert errechnen. Die Datenbasis sind Verkaufsfälle und Angebotspreise aus großen Portalen.

Die meisten dieser Tools sind kostenlos. Sie finanzieren sich über die Vermittlung an Makler, Sie sollten also damit rechnen, dass nach der Bewertung Anrufe oder E-Mails folgen. Wer das einkalkuliert, hat ein nützliches Werkzeug für die erste Orientierung. Es liefert eine Spanne, oft 15 bis 25 Prozent breit, und es ist in Sekunden fertig.

Was es nicht liefert: einen Wert, der den konkreten Zustand Ihrer Immobilie kennt. Der Algorithmus war nicht im Keller. Er hat das Bad nicht gesehen, das vor zwei Jahren saniert wurde, und auch nicht die Heizung, die noch von 1998 stammt. Er kennt nur die Mittelwerte für Adressen, die ungefähr so aussehen wie Ihre.

Wer eine Online-Bewertung als das nimmt, was sie ist (eine Spanne, eine Orientierung, ein Ausgangspunkt), hat ein gutes Werkzeug. Wer sie als Verkaufspreis betrachtet, irrt sich oft erheblich. In beide Richtungen.

Die fundierte Marktwerteinschätzung

Die meisten Eigentümer, die ich in Freiburg begleite, brauchen weder ein Verkehrswertgutachten noch verlassen sie sich allein auf eine Online-Bewertung. Sie wollen wissen, zu welchem Preis sich ihre Immobilie heute am Markt verkaufen lässt, fundiert, individuell, aber ohne den Aufwand eines Gerichtsgutachtens.

Genau das leiste ich mit einer Marktwerteinschätzung. Sie kombiniert mehrere Quellen:

Die Daten des Gutachterausschusses Freiburg: tatsächlich erzielte Kaufpreise des vergangenen Jahres, sortiert nach Stadtteil, Objektart und Lage. Diese Zahlen sind nicht öffentlich frei zugänglich. Sie stammen aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses, den ich jährlich beziehe.

Die Angebotspreise der Portale: ImmoScout24, Immowelt, regionale Anbieter. Sie zeigen, was aktuell gefordert wird. Das ist nicht dasselbe wie das, was erzielt wird, aber es zeigt die Stimmung am Markt: Wo wird viel angeboten, wo wenig? Was bleibt liegen, was geht schnell weg?

Meine eigene Erfahrung aus vierzehn Jahren in Freiburg. Ich kenne die Stadtteile aus Hunderten von Besichtigungen, Verhandlungen und abgeschlossenen Verkäufen, nicht aus Tabellen. Ich weiß, dass eine Wohnung in Günterstal anders bewertet wird als eine in Opfingen, auch wenn Zustand und Größe ähnlich sind.

Die Begehung des konkreten Objekts. Kein Algorithmus ersetzt den Termin vor Ort. Ich sehe, welcher Belag im Bad liegt, ob die Fenster dreifach verglast sind, ob im Keller Feuchtigkeit zieht, ob der Grundriss heute noch tragfähig ist oder ob er den ersten Käufer abschreckt.

Und die Rahmendaten: aktuelle Bauzinsen, allgemeine Marktstimmung, internationale Krisen, die auf das Käuferverhalten durchschlagen. Eine fundierte Einschätzung berücksichtigt, was diese Woche im Erstgespräch mit Käufern aufkommt, nicht nur die Zahlen von gestern.

Heraus kommt eine realistische Verkaufsspanne und daraus eine konkrete Empfehlung für den Angebotspreis, mit dem Sie an den Markt gehen. Ich nenne Ihnen also eine klare Zahl und erläutere, wie sie zustande kommt. Diese Einschätzung ist Teil meiner Arbeit als Makler. Sie kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts, sie ist für alle gedacht, die sich ernsthaft mit einem Verkauf beschäftigen oder vorausplanen und heute schon wissen wollen, wo ihre Immobilie steht.

Was bleibt

Welche Bewertung Sie brauchen, hängt davon ab, was Sie vorhaben. Für den Verkauf einer Immobilie brauchen Sie eine fundierte Marktwerteinschätzung mit Begehung. Für Erbe, Scheidung, Schenkung oder Zwangsversteigerung ein Verkehrswertgutachten vom öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Für die erste Orientierung, ohne konkreten Anlass, reicht eine Online-Bewertung, mit Spielraum nach oben und unten.

Wenn Sie nicht sicher sind, welche Bewertung für Sie passt, schreiben Sie mir oder rufen Sie an. In zehn Minuten am Telefon ist meist klar, was sinnvoll ist und was nicht.