Was tue ich, wenn mein Mieter nicht mehr zahlt, und wie lange dauert das wirklich, bis ich ihn los bin?

Was Sie rechtlich tun können

Wenn die Miete ausbleibt, gibt der Gesetzgeber Ihnen Werkzeuge an die Hand. Sie sind klar geregelt, aber sie laufen alle über das Gericht.

i. Der erste Hinweis

Wenn Ihr Mieter mit der Miete im Rückstand ist, weisen Sie ihn schriftlich darauf hin. Setzen Sie eine kurze Zahlungsfrist, etwa zwei Wochen. Das ist juristisch nicht zwingend, aber es dokumentiert den Verzug und gibt dem Mieter die Chance, das Versäumnis zu erklären, vielleicht steckt nur ein technischer Fehler dahinter.

ii. Die fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt in zwei Fällen in Betracht: wenn Ihr Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist und der Rückstand zusammen mehr als eine Monatsmiete beträgt, oder wenn sich sein Rückstand über mehr als zwei Termine auf mindestens zwei Monatsmieten summiert.

Die Form ist streng. Schriftlich muss sie sein, eine E-Mail genügt nicht. Gehören mehrere Personen zur Vermieterseite, muss die Kündigung von allen unterschrieben oder wirksam vertreten werden. Und den Grund müssen Sie nennen: Es reicht, den Zahlungsverzug zu benennen und die offenen Beträge nach Zeitraum und Höhe aufzulisten.

Den Zugang müssen Sie beweisen können. Ein Einwurf-Einschreiben belegt, dass etwas ankam, nicht zwingend was drinstand. Sicherer ist ein Bote, der den Inhalt kennt, oder die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher.

Eine Falle, die viele überrascht: Zahlt Ihr Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alle Rückstände nach, wird Ihre fristlose Kündigung wieder unwirksam. Das ist die sogenannte Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Zwei Dinge sollten Sie dazu wissen. Erstens: Dieser Rettungsanker greift nur einmal in zwei Jahren. Wer ihn schon einmal gezogen hat, kann sich beim nächsten Mal nicht erneut darauf berufen. Zweitens, und das kennen die wenigsten: Die Schonfristzahlung beseitigt nur die fristlose Kündigung. Haben Sie zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt, kann diese Kündigung wirksam bleiben, und der Mieter muss trotzdem ausziehen. In der Praxis wird die fristlose Kündigung deshalb häufig mit einer hilfsweisen ordentlichen verbunden. Ein Automatismus ist das aber nicht: Die ordentliche Kündigung hat eigene Voraussetzungen, der Mieter muss seine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt haben.

iii. Die Räumungsklage

Eine Kündigung allein bringt Ihren Mieter nicht aus der Wohnung. Wenn er nicht freiwillig auszieht, müssen Sie beim Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Das dauert. Das kostet. Und Sie tragen die Kosten zuerst.

iv. Die Zwangsräumung

Wenn das Gericht Ihnen einen Räumungstitel zugesprochen hat (also schriftlich bestätigt, dass die Wohnung geräumt werden darf), beauftragen Sie einen Gerichtsvollzieher. Erst er darf die Wohnung räumen.

Wie geräumt wird, ist dabei nicht vorgegeben. Bei der klassischen Räumung wird die Wohnung vollständig ausgeräumt und der Hausrat eingelagert, das kostet Sie als Vermieter zunächst einen Vorschuss für Spedition und Lager. Daneben gibt es die sogenannte Berliner Räumung nach § 885a ZPO: Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz, tauscht das Schloss, und die Möbel bleiben vorerst in der Wohnung. Das senkt den Vorschuss erheblich, verlagert aber Aufwand und Haftung für den Umgang mit dem Hausrat zu Ihnen. Welche Variante in Ihrem Fall sinnvoller ist, sollten Sie mit Ihrem Anwalt besprechen.

So weit die Theorie. In der Realität dauert jeder dieser Schritte länger, kostet mehr und ist nervenaufreibender, als es klingt.

Was es wirklich kostet, und wie lange es wirklich dauert

Das ist der Teil, den die juristischen Ratgeber gerne überspringen.

Die Zeit

Vom Tag, an dem Sie merken, dass Ihr Mieter nicht zahlt, bis zu dem Tag, an dem der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumt, vergehen erfahrungsgemäß mehrere Monate. Je nach Gerichtsauslastung und je nachdem, wie hartnäckig der Mieter sich wehrt, sind vier bis acht Monate keine Seltenheit, ein Jahr ist möglich, in Ausnahmefällen länger.

In dieser Zeit zahlt Ihr Mieter häufig keine Miete weiter, auch wenn er es eigentlich müsste. Bei einer Monatsmiete von 1.200 € fehlen Ihnen also schnell mehrere Tausend Euro, bevor das Gericht überhaupt entscheidet.

Das Geld

Die Gerichts- und Anwaltskosten richten sich nach dem Streitwert, und der ist bei einer Räumungsklage höher, als die meisten denken. Für den Räumungsanspruch zählt die Jahresnettomiete, die offenen Mietforderungen kommen als eigener Streitgegenstand hinzu. Aus einer Jahresmiete von 12.000 € und 4.000 € Rückstand wird so ein Gesamtstreitwert von rund 16.000 €, und entsprechend höher liegen die Kosten. Hinzu kommen der Gerichtsvollzieher und die eigentliche Räumung, bei der klassischen Räumung kosten Möbelspeicher und Helfer schnell mehrere Tausend Euro. Die genaue Summe hängt vom Streitwert und vom Verlauf ab, vierstellig wird es fast immer.

Das Gericht spricht Ihnen all diese Kosten in vielen Fällen zu: Ihr Mieter wird verurteilt, sie Ihnen zu erstatten. Aber: Ein Mieter, der seine Miete nicht bezahlt, hat in den meisten Fällen auch kein Geld, mit dem er Ihnen Ihre Auslagen zurückzahlen könnte. Sie haben Recht bekommen, aber das Geld bleibt weg.

Das Nervenkostüm

Was Sie nicht in Euro messen können: Sie sind monatelang im Konflikt mit einem Menschen, der in Ihrer Immobilie wohnt. Sie warten auf Post vom Gericht, auf Reaktionen Ihres Anwalts, auf den Termin beim Gerichtsvollzieher. Sie denken jeden Morgen darüber nach. Wer das einmal erlebt hat, vermietet danach anders. Wie das im konkreten Fall aussehen kann, beschreibt ein Mandat, das mich kürzlich beschäftigt hat.

Was solche Fälle lehren

Was solche Fälle lehren, ist nicht, welcher Paragraph welche Frist setzt. Sondern: Das wirksamste Werkzeug gegen Mietausfall ist die Mieterauswahl. Alles danach ist Schadensbegrenzung.

Was eine gute Mieterauswahl umfasst, sind vier Dinge plus eines, das in keinem Ratgeber steht.

Eine Selbstauskunft des Bewerbers, mit Angaben u. a. zu Beruf, Versicherungen, Anzahl der einziehenden Personen.

Eine Bonitätsauskunft (zum Beispiel SCHUFA): zeigt offene Inkasso-Verfahren und Negativ-Einträge.

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom bisherigen Vermieter: bestätigt, dass keine Mietschulden bestehen.

Einkommensnachweise der letzten drei Monate, etwa Gehaltsabrechnungen oder Steuerbescheid bei Selbständigen. Faustregel aus der Praxis: Die Kaltmiete sollte ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen, manche Makler setzen die Grenze etwas höher, manche etwas niedriger.

Und etwas, das in keinem Ratgeber steht, aber jeden Mieter besser einschätzen lässt: Das Gespräch. Wer sich für eine Wohnung interessiert, der zeigt sich. Wer ausweicht, wer Fragen nicht beantworten will, wer drängt, der ist nicht zwangsläufig ein schlechter Mieter, aber er ist ein Hinweis. Vertrauen Sie auf den Eindruck aus dem Gespräch, und stellen Sie allen Bewerbern dieselben Fragen. So vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem und bleiben fair.

Was ich als Makler in dieser Lage tun kann, und was nicht

Ich bin Makler, kein Anwalt. Die juristischen Schritte gehören in die Hände eines Fachanwalts für Mietrecht. Wenn Sie schon mitten in einem Zahlungskonflikt stecken, ist mein Beitrag dort begrenzt.

Was ich leisten kann: Ich kann Sie vor dem Konflikt unterstützen. Bei der Suche nach einem Mieter prüfe ich Selbstauskünfte, SCHUFA-Auszüge und Einkommensnachweise. Ich führe die Vorgespräche und gebe Ihnen meine Einschätzung, nicht als Urteil, sondern als zweite Meinung. In meiner Erfahrung ist das der Moment, an dem aus drei vermeintlich gleichen Bewerbern einer als der bessere erkennbar wird.

Manchmal ist diese zweite Meinung der Moment, an dem ein Vermieter sagt: „Ich gebe noch keinen Vertrag, ich schaue mir noch zwei Bewerber an.“ Und manchmal ist es genau dieser zusätzliche Bewerber, der dann der bessere Mieter wird.

Was bleibt

Ein Mieter, der nicht zahlt, ist ein Albtraum, der nach allen Regeln des Mietrechts gelöst werden kann, aber die Lösung kostet Zeit, Geld und Nerven. Die Schritte sind klar. Das Risiko ist es auch: Sie tragen es zuerst und im Zweifel allein.

Eine sorgfältige Mieterauswahl schließt nicht jedes Risiko aus, aber sie reduziert es deutlich. Wer einmal einen schwierigen Mieter hatte, weiß, warum man sich beim nächsten Mal mehr Zeit nimmt.

Wenn Sie möchten, sprechen wir.