Ist meine Immobilie für den heutigen Markt noch zu gebrauchen?

Was 2026 in Freiburg über Ihren Preis entscheidet

Ich schreibe das, weil ich seit vierzehn Jahren sehe, was Eigentümer falsch über ihr eigenes Haus denken, und weil dieser Irrtum heute teurer ist als je zuvor.

Ich beschreibe Ihnen jetzt vier Faktoren in der Reihenfolge, in der sie heute auf Käufer wirken. Die Reihenfolge hat sich in den letzten drei Jahren verschoben. Vor 2023 war Lage die Nummer eins, mit großem Abstand. Heute kommt sie oft erst an zweiter Stelle, und das ist eine der größten stillen Veränderungen, die der Markt gerade durchläuft.

i. Der Energiestandard

Vor fünf Jahren hat kaum ein Käufer den Energieausweis angeschaut. Heute ist es das erste Dokument, das in der Erstanfrage genannt wird. Das liegt nicht nur an Sanierungspflichten von Bund und Land. Es liegt vor allem an der Bank des Käufers, die heute anders rechnet als 2022.

Was tatsächlich passiert: Banken setzen Sanierungsaufwand kalkulatorisch in die Finanzierung ein. Aus 650.000 € Kaufpreis werden 650.000 € plus 150.000 € geplante Sanierung, und genau das muss der Käufer zusammenbekommen. Eine Wärmepumpe mit Umbauten kann schnell 35.000 bis 50.000 € kosten. Die Folge ist nicht, dass der Käufer nein sagt. Die Folge ist, dass er weniger bietet, oder dass er gar nicht erst anfragt.

Konkret heißt das: Eine schlechte Energieklasse zusammen mit einem zu hohen Angebotspreis kann die Vermarktungszeit deutlich verlängern, meiner Beobachtung nach in vielen Fällen mehr als verdoppeln im Vergleich zur Zeit vor 2023. Und je nach Konstellation kann die Energieklasse den Preis im zweistelligen Prozentbereich drücken, vor allem dann, wenn keine transparente Sanierungsstrategie erkennbar ist. Der Energiestandard ist also kein Verkaufsstopp. Aber er ist ein Filter, der in jeder Verhandlung wirkt.

ii. Die Lage

Die Lage ist immer noch wichtig, aber sie ist nicht mehr alles. Freiburg bleibt strukturell ein gefragter Markt: hohe Lebensqualität, Universitäts- und Forschungsstandort, begrenztes Bauland, Nähe zur Schweiz. Diese Faktoren halten die Stadt stabil. Aber sie schützen nicht mehr vor jeder Schwäche eines einzelnen Objekts.

Was sich geändert hat: Vor fünf Jahren konnte eine Top-Lage einen mittelmäßigen Zustand kompensieren. Heute kompensiert sie ihn nicht mehr vollständig. Auch in Herdern oder in Ebnet wird ein Haus mit hohem Energieverbrauch heute mit Abschlag verkauft. Die Lage federt ab. Sie rettet nicht mehr alles. Ein guter Standort schützt nicht vor falscher Preisstrategie. Das ist die wichtigste Korrektur, die viele Eigentümer im Kopf vornehmen müssen.

iii. Der Grundriss

Der Grundriss ist der dritte große Filter. Was in den siebziger Jahren als praktisch galt, funktioniert heute für viele Käufer nicht mehr: kleine, klar abgetrennte Räume, ein dunkler Flur, eine separate Küche. Junge Familien wollen Sichtachsen. Sie wollen vom Esstisch ins Wohnzimmer schauen, vom Wohnzimmer in den Garten, von der Küche zu den Kindern.

Das gilt nicht für alle. Wer die Wiehre kauft, erwirbt oft bewusst Altbau-Charakter und fragt nicht gleich nach offener Küche. Aber bei vielen Häusern und Wohnungen ist der Grundriss inzwischen ein harter Faktor.

iv. Der ehrlich beschriebene Zustand

Das ist der vierte Faktor, und der einzige, den Sie noch beeinflussen können. Nicht den Zustand selbst. Den haben Sie. Sondern wie er beschrieben wird.

Hier sehe ich in meiner Arbeit den größten Unterschied zwischen verkauften und nicht verkauften Objekten. Eine Immobilie mit Sanierungsstau, die ehrlich beschrieben wird (mit Foto vom Heizungsraum, mit klarer Aussage zum Energieausweis, mit einer realistischen Spanne, was ein Käufer für die Sanierung einplanen muss), die wird verkauft. Manchmal sogar schneller als ein vergleichbares Objekt, das beschönigt wird. Weil der Käufer Vertrauen fasst, statt zu suchen, was Sie verbergen.

Bis hierher haben Sie vier Faktoren gelesen. Aber das sind nur die mechanischen Faktoren. Die Frage darunter ist eine andere, und sie wird selten ausgesprochen. Es ist die Frage, die viele Eigentümer im Moment am meisten umtreibt:

Wenn 200.000 € nicht reichen: ein Beispiel aus Littenweiler

Vor wenigen Monaten habe ich in Littenweiler ein Reihenhaus aus den siebziger Jahren begleitet. Die Käufer hatten sich bewusst für ein Sanierungsprojekt entschieden. Sie kamen mit einer ungefähren Vorstellung: etwa 200.000 € für die Komplettsanierung einplanen, dann ist man durch.

Wir sind das Haus gemeinsam mit einem Energieberater durchgegangen, anschließend mit einem Architekten. Was am Ende auf der Liste stand, war länger als erwartet, und das war keine Schwarzmalerei, das war Realität: Heizung tauschen, Wärmepumpe. Die Heizkörper auf Fußbodenheizung umstellen, weil die Vorlauftemperatur sonst nicht passt. Das Dach komplett neu: Eindeckung, Dämmung, Klempnerarbeiten. Dazu Fassade, neue Fenster, eine neue Haustür. Kellerdecke dämmen. Elektrik erneuern. Und natürlich neue Bäder.

Plötzlich stand eine Summe im Raum, die weit über 350.000 € lag. Nicht weil jemand übertrieben hätte. Sondern weil ein altes Reihenhaus, wenn man es ehrlich auf den heutigen Stand bringt, einfach mehr braucht, als die Online-Rechner ausspucken.

Das ist keine Ausnahme. Aus meiner Beobachtung in den letzten Jahren brauchen viele Sanierer mehr Geld, als sie zu Beginn eingeplant hatten, oft deutlich mehr. Manchmal zehn Prozent mehr, manchmal das Doppelte. Wer eine Immobilie verkauft, muss diese Realität kennen, denn der Käufer kennt sie inzwischen auch. Er und die finanzierende Bank rechnen nicht mehr mit der optimistischen Schätzung. Sie rechnen mit dem Risiko, dass es teurer wird. Und genau das fließt in sein Angebot ein.

Was bedeutet das für Sie als Verkäufer? Wer den Sanierungsaufwand offen anspricht, am besten mit einer realistischen Spanne und nicht mit einer einzelnen Zahl, gewinnt Vertrauen. Wer ihn beschönigt oder weglässt, sammelt Besichtigungen, die zu nichts führen. Weil der Käufer am Ende der Besichtigung selbst rechnet, und in seiner Rechnung kommt eine andere Zahl heraus als in Ihrem Inserat.

Was bleibt

Ihre Immobilie ist nicht aussortiert. Aber sie ist auch nicht mehr in dem Markt von 2022. Die vier Faktoren (Energie, Lage, Grundriss, ehrliche Beschreibung) entscheiden heute, in welchem Korridor Sie verkaufen und an wen.

Das ist die Bewegung, die ich in Freiburg seit drei Jahren beobachte. Ein Markt, der nicht eingebrochen ist. Aber einer, der genauer hinschaut. Wer das mitgeht, verkauft. Wer dagegen ankämpft, wartet, manchmal Jahre.

Ich begleite lieber den ersten Weg.